Иллюстративное фото с сайта unsplash.com

Покупатели квартир в Казахстане могут полагаться только на добросовестность лица, представляющегося хозяином квартиры, и не имеют возможности независимо проверить эти данные. Об этом корреспонденту Tengrinews.kz сообщил адвокат Владислав Мадзигон. По его словам, текущая система прав на недвижимость устроена так, что покупателям приходится полагаться только на документы, предоставленные продавцом, а самостоятельно убедиться, действительно ли это лицо является хозяином, запросив справки, они не могут.

"Любую информацию по квартире может получать только хозяин либо адвокат, нотариус по запросу, при наличии полномочий от хозяина", - говорит адвокат. По его словам, при приобретении жилья у хозяина запрашивается справка об отсутствии обременений на недвижимое имущество с ЦОНа через базу данных.

"Также нужно проверить жилье на неоплаченные коммунальные, сервисные платежи, обслуживание, на долги по налогам на имущество, на землю. Особенно это касается частных домов и новостроек - в отношении такого жилья начисляется немалая сумма, особенно если налоги не платятся несколько лет. Чтобы избежать этих проблем, нужно обратиться к квалифицированным специалистам и застраховать приобретаемое имущество", - сказал адвокат.

По его словам, права собственности на жилье подтверждают в первую очередь правоустанавливающие документы: технический паспорт, идентификационные документы на земельный участок.

Правоустанавливающими документами на недвижимость могут быть:

договор купли-продажи (если недвижимость была куплена);
договор мены (если недвижимость приобретена по обмену);
договор дарения (если недвижимость была подарена);
договор отчуждения с условием пожизненного содержания;
договор о приватизации (в случае приватизации недвижимости);
акт о приемке в эксплуатацию (в случае, если регистрируется вновь построенный или реконструированный/перепланированный объект);
акт о приобретении с публичных торгов;
свидетельство о праве собственности на долю в общем имуществе (в т.ч. супругов) (если супруги или другие совладельцы определяли размер своих долей у нотариуса);
копия вступившего в законную силу решения суда, подтверждающего право собственности (в том числе при разделе имущества, признании права собственности в судебном порядке);
постановление судебного исполнителя о передаче имущества должника в натуре (в случаях обращения взыскания на имущество);
договор о разделе имущества (если собственники произвели добровольный раздел);
брачный договор (когда супруги определяют в нем права на недвижимость);
свидетельство о праве на наследство (если объект недвижимости перешел по наследству);
учредительный договор и акт приема-передачи при внесении в качестве вклада в уставный капитал юридического лица;
протокол результатов торгов, конкурсов, аукционов, договор прямой адресной продажи государственного имущества и т.п., а также договор купли-продажи имущества или иной договор, заключаемый на основании любого из указанных протоколов.

"Вполне возможно, что на один объект будет иметься несколько правоустанавливающих документов: например, договор купли-продажи и свидетельство о праве на наследство (если часть была куплена, а другая часть получена по наследству)", - комментирует адвокат.

Он отметил, что, согласно статье 12 закона РК "О жилищных отношениях" право собственности на жилище или его часть возникает по нескольким основаниям, в числе которых совершение сделок купли-продажи, обмена, дарения, отчуждения с условием пожизненного содержания, получение жилища по наследству или в порядке универсального правопреемства. Также могут быть такие основания, как приобретение в собственность нанимателем занимаемого им жилища или жилого помещения (квартиры) из государственного жилищного фонда путем его приватизации (выкупа или безвозмездной передачи), внесение членом жилищного (жилищно-строительного) кооператива всей суммы паевого взноса за жилое помещение, предоставление жилого помещения в собственность в силу договорного обязательства, в том числе договора об участии гражданина своими средствами или трудом в строительстве дома. Помимо этого, компании могут предоставлять в собственность жилище своим работникам, а также жилище может быть предоставлено государством в результате ЧС.

Сам процесс смены собственника, если покупатель действительно убедился, что имеет дело с собственником, а не мошенником, происходит, по словам адвоката, - просто.

"Действия производит нотариус, который отправляет заявление через систему ЕНИС "Е-нотариат" на основании правоустанавливающих документов - договора купли-продажи или свидетельства о праве на наследство. В итоге уже в ЦОНе можно получить справку обременения", - говорит адвокат. При этом он подчеркивает, что регистрация может быть и подложной, с участием нотариуса - сообщника мошенников.

Ранее вице-министр Юстиции РК Зауреш Баймолдина сообщала о том, что в Казахстане предлагается создать институт проверки сделок с недвижимостью. Предусматривается, что услуги будут предоставлять нотариусы по тарифу, не превышающему 10 МРП. Они будут использовать единую нотариальную информационную систему.

"Нотариус будет выносить заключение с информацией о правовых рисках и рекомендации по их возможному устранению, это заключение нотариуса не будет иметь обязательный характер - стороны могут заключить сделку, но тогда уже риск будет ложиться на сами стороны. В целях полной проверки документа Минюстом прорабатываются с МИК РК вопросы интеграции систем", - сказала Баймолдина.

187