Какая-такая ипотека?

 

«Крепостное право отменили? Нет. Его ипотекою назвали», - раз в народе рождаются такие шутки, значит, немало людей имеют не самый приятный для них опыт общения с банками. Обычная история выглядит так: взял ипотеку, обрадовался, начал платить и спустя время оказалось, что не в состоянии отдавать столько денег, потом просрочки, коллекторы, в лучшем случае продажа этого жилья по объявлению, в худшем – торги. А после – ненависть ко всем банкам и панический страх брать в долг даже маленькую сумму. Грустная история и, к сожалению, таких примеров можно привести сколько угодно. Не верите? А вы что не видели, сколько в газетах объявлений о торгах на заложенное имущество? Только в 2011 году банки выставили на продажу около 100 тысяч квартир, конфискованных у ипотечных заемщиков. Чтобы вам не стать главным героем фильма ужасов под названием «Как банк меня оставил без денег и без квартиры», необходимо реально оценить свои возможности, и прежде всего финансовые.

Для начала все выясним, что такое ипотека.

Ипотечный кредит (ипотека) – долгосрочная ссуда под залог недвижимого имущества на покупку жилья. Поясню на примере: выбираете квартиру, на ее покупку банк дает вам в долг деньги, но приобретенную недвижимость вы ставите в залог. То есть если вы не сможете платить ежемесячные взносы, вам придется расстаться с заложенной квартирой.

Ипотечные кредиты может получить человек, который подтверждает свой официальный доход, и тот, кто не может показать полностью свою зарплату. Во втором случае процентные ставки по платежам будут выше и от вас все равно потребуют доказательство того, что вы зарабатываете деньги.

Теперь приведу несколько правил, к которым стоит прислушаться будущим «ипотекообладателям»:

1. Иметь стабильную работу. Вы недавно работаете в фирме, только успели пройти испытательный срок и уже готовы оформить ипотечный кредит? Не спешите. Помните, вам каждый месяц в течение 10 (!), а то и большего количества лет придется осуществлять выплаты. Вы уверены, что все эти годы вы всегда будете иметь стабильный заработок? Кстати, большинство банков требует, чтобы стаж на последнем месте работы был более шести месяцев.

2. Реально оценивать свои доходы.

Вам должно хватать средств, чтобы полноценно жить, а не существовать. Сумма выплаты должна быть такой, чтобы на оставшиеся деньги вы могли спокойно прожить месяц. Помните о том, что могут быть и непредвиденные траты. Стоит отметить, что у каждого банка есть установленное соотношение доход : платеж. Если, к примеру, в банке оно составляет 3 : 1, это значит, что если ежемесячный платеж по ипотечному кредиту – 30 тысяч тенге, то ваша зарплата должна быть не меньше 90 тысяч.

Кстати, в Казахстане в 2011 году средняя ежемесячная зарплата составила около 500 долларов (77 464 тенге), при этом себестоимость строительства 1 кв. метра жилья по стране - 628 доллара. В Алматы данный показатель - 932 доллара, а в Астане 554 доллара. Поэтому чаще люди покупают жилье эконом-класса – квартиры в старых домах либо небольшие частные домики, которые требуют вложений. О новостройках, особенно качественных и в престижных районах, задумываются реже.

3. Желательно не иметь других кредитов.

 

Аренда или кредит?

 

Заговорились мы об ипотеке. И совсем забыли, что отдельное жилье в любом удобном для вас районе и даже с мебелью сегодня можно просто взять в аренду. Так что же лучше? Решать, конечно, в каждом конкретном случае вы должны самостоятельно. Советую для этого взять лист бумаги, поделить его пополам. Одну часть озаглавить «Аренда», другую – «Ипотека», и расписать плюсы и минусы. У каждого они будут свои, я же попытаюсь оценить со своей точки зрения. За основу беру информацию, полученную путем анализа объявлений в газетах: средняя цена арендной квартиры в месяц – 30 тысяч тенге, двухкомнатную квартиру, в среднем, можно купить за 3 миллиона 700 тысяч тенге (25 тысяч долларов). К примеру, ипотеку можно оформить на 15 лет, первоначальный взнос составит 20 % и эффективная процентная ставка будет 14,6 % ежегодно (имейте в виду, что необходимо обращать внимание не на указанную ставку, а именно на эффективную процентную ставку кредита). Вносим эти данные в программу «Кредитный калькулятор» (есть практически на всех официальных сайтах казахстанских банков, очень удобная вещь, кстати!) и получаем следующие данные:

Сумма кредита                                2 960 000.00

Сумма первоначального взноса       740 000.00

Общая сумма платежей                 6 986 580.18

Эффективная ставка вознаграждения, %   14,6

Ежемесячный аннуитетный (то есть сумма каждый месяц будет одинаковой) платеж по кредиту составит 38 814.35 тенге. При этом в первом месяце из указанной суммы 34 410 тенге – это  вознаграждение банку, а  4 404.3 тенге - погашение основного долга. С каждым месяцем вознаграждение банку будет уменьшаться, в среднем, на 2 000 тенге, соответственно, вы большими выплатами будете погашать основной долг. Но сумма ежемесячного платежа все 15 лет будет оставаться фиксированной.

 

Итак, теперь сравним ипотеку и аренду.

 

Параметры, по которым оцениваем	Квартира в аренду	Квартира в кредит
Сколько времени и сил нужно, чтобы получить квартиру	Легко и быстро получить – нашли объявление, договорились о цене, переехали	Оформить сложнее и дольше по времени: необходимо сначала найти квартиру, после оформить бумаги, а еще будет оценка банком этой недвижимости, и т.д.
Первые вложения	Как правило, арендодатели требуют первую оплату за 3 месяца вперед, а это составит 90 тысяч тенге	Первоначальный взнос – 20% - 740 тысяч тенге, плюс придется потратиться на оформление – всевозможные комиссии, страховки выльются еще тысяч в 100, как минимум
Ежемесячная плата	Незначительно дешевле – 30 тысяч тенге в месяц	Дороже – около 39 тысяч тенге ежемесячно
За что платим?	Деньги в никуда – вы платите за аренду, но не покупаете жилье	Вы платите за свою квартиру. И даже если первый месяц банку отдаете 34,5 тысячи, то уже через несколько лет сумма, которую вы «дарите» банку, будет меньше той, которую вы продолжите платить за арендное жилье
Вложения: ремонт и прочее	Только если за счет владельцев квартиры. Но они, как правило, будут платить исключительно в критической ситуации. Менять или не менять кран, из которого постоянно капает вода, - будете решать вы. Я бы не меняла	Затратно, конечно, но зато это делаете для себя. Обставляете и оформляете свое «гнездышко» так, как вам нравится
Риски	Как показывает практика, владелец квартиры в любой момент может попросить вас съехать, даже если будет договор, то в нем все равно будут прописаны случаи, когда он может быть расторгнут. Может получиться, что вам периодически придется переезжать с одной квартиры в другую	Есть риск, что вы не сможете платить взносы. Как этого избежать, было написано выше. В остальном – рисков нет. Это ваша квартира
Условия	Диктует владелец квартиры. Может, попросит не заводить домашних животных и детей (такое тоже бывает)	Придумываете сами. Конечно, играть по ночам на духовых инструментах или снести перегородки между комнатами вам никто не даст, но в рамках закона и существующих в обществе морально-этических норм можете жить спокойно

 

Вы можете дополнить список или написать свой, в котором отметите то, что важно именно вам. Узнать, дадут ли вам ипотечный кредит, и что для этого нужно, вы можете в любом банке – сравните условия, процентные ставки, и выберите для себя наиболее подходящие. Если же вы решили арендовать жилье, то советуем составить подробный договор, в котором будут прописаны все права, обязанности, условия и риски.

Как сказала американская писательница Дороти Паркер: «Все, что мне нужно - это комната, где можно положить шляпу и нескольких друзей». Желаю, чтобы у каждого из вас она была!